Option gebrauchtes Haus

Angesichts von knappem Wohnraum, steigenden Mieten, aber fallenden Preisen für Wohnimmobilien steht für viele der Kauf eines gebrauchten Hauses im Fokus – was es zu beachten gilt.

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Gesucht – gefunden? Ein Blick in die Zeitung kann sich lohnen. | Foto: Franziska Gabbert (dpa) — Gesucht – gefunden? Ein Blick in die Zeitung kann sich lohnen. Foto: Franziska Gabbert (dpa)

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LLaut des Statistischen Bundesamts sind die Preise für Wohnimmobilien 2024 auch im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 2,6 Prozent gefallen. Das ist für so manche Anlass, über den Kauf eines gebrauchten Hauses nachzudenken. Bauberater und Buchautor Peter Burk gibt zehn wichtige Tipps.

Tipp 1: Ausrechnen, wie viel
Immobilie man sich leisten kann

Online-Rechenmasken für Baufinanzierungen sind oft mit sehr niedriger Anfangstilgung voreingestellt. Dann kommt eine geschönte Rechnung heraus, die wenig aussagt über den tatsächlich möglichen Finanzierungsrahmen. Es ist viel besser, wenn man sich die Mühe macht und das Ganze über transparente Formeln selber durchrechnet. Diese Formeln findet man zum Beispiel im Buch "Kauf eines gebrauchten Hauses" der Verbraucherzentrale.

Tipp 2: Genau klären,
was man sucht
Ob es am Ende wirklich ein Haus wird, gar ein freistehendes, zeigt meistens der Markt. Daher ist eine wichtige Strategie, sich weniger auf den Gebäudetyp selber festzulegen, als vielmehr auf die benötigte Zimmerzahl. Das erweitert die Optionen sofort, weil dann auch eine vielleicht geeignete Wohnung ins Blickfeld geraten kann.

Tipp 3: Sich bewusst werden,
wo man sucht
Die Lage einer Immobilie ist für viele Suchende absolut entscheidend. Je klarer man diese eingrenzt, bis hinunter auf die Stadt- oder Gemeindeteilebene, umso intensiver kann man die Suche auf diese Orte konzentrieren, anstatt sich in zu weiten Suchradien zu verlieren.

Tipp 4: Abklären,
wie man sucht
Sucht man eher locker, nebenbei oder mit großer Intensität? Zu Letzterem gehört unter anderem, dass das gesamte erweiterte soziale Umfeld und jede erdenkliche Nachbarschaft im Suchgebiet von der Suche weiß, nötigenfalls auch über Aushänge und Flyer et cetera – alles vielleicht auch versehen mit einem attraktiven finanziellen Anreiz. Und dazu gehört ebenfalls, die Strategie immer wieder zu hinterfragen und gegebenenfalls anzupassen.

Tipp 5: Eine Strategie zur
Besichtigung entwickeln
Viele Besichtigungen kann man sich sparen, wenn man zuvor den Grundriss eines Hauses oder einer Wohnung erhält. Kommt ein Besichtigungstermin zustande, sollte man wissen, worauf man achten muss – und das sind nicht Tapeten, Teppiche, Bad- oder Küchenausstattungen. Eine Fachperson aus dem Bauwesen (etwa eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen für Gebäudeschäden – zu finden beispielsweise über die Gelben Seiten) kann früh eingeschaltet werden und bei Terminen schnell und unkompliziert unterstützen. Dies ist ein wichtiger Teil einer geordneten, effizienten Strategie.

Tipp 6: Wertverhältnisse in
Erfahrung bringen
Sogenannte Gutachterausschüsse sammeln im gesetzlichen Auftrag alle Kaufpreise tatsächlicher Immobilienverkäufe einer festgelegten Region. Interessierte können diese Daten in Form von Bodenrichtwerten erhalten. Kennt man die Grundstücksgröße des Hausangebots, kennt man so auch den Grundstückswert. Zieht man diesen von einem Hausangebot ab, weiß man, was das Haus selber kosten soll. Kennen Interessierte ferner die Quadratmeterzahl der Immobilie, haben sie am Ende auch den Wert pro Quadratmeter, der für das Gebäude verlangt wird.

Tipp 7: Verhandlungsstrategie
entwickeln
Wer mehr bietet, erhält das Objekt – glaubt man allgemein. Das muss aber nicht sein. Hängen viele emotionale Erinnerungen an einem Haus, wollen Verkäufer es vielleicht vor allem in guten Händen wissen. Auf die ganze Bandbreite muss man vorbereitet sein. Und das heißt: Die Verkaufsgründe kennen, die Verkäufer einschätzen und eine dazu passende Herangehensweise für ein Angebot entwickeln.

Tipp 8: Vertragsreihenfolge
beachten
Wichtig: Keine Unterschrift unter einen Darlehensvertrag setzen, bevor nicht der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, denn ein Darlehensvertrag lässt sich nur 14 Tage lang widerrufen.

Kommt es dann – aus welchen Gründen auch immer – doch nicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, steckt man in einem Darlehensvertrag, hat aber keine Immobilie. Dann muss man sich im Zweifel sehr teuer und aufwändig wieder aus dem Darlehensvertrag arbeiten.

Tipp 9: Immobilienbezahlung
und -übergang exakt regeln
Wann müssen Sie die Immobilie zahlen? Haben Sie genügend Zeit, um zuvor noch Ihren Darlehensvertrag abzuschließen? Ab wann dürfen Sie die Immobilie beziehen? Und wie sieht es eigentlich mit der Versicherung der Immobilie aus? Viele notarielle Kaufverträge regeln solche Punkte eher oberflächlich. Das klärt man alles besser exakt und nutzt die 14 Tage, die mindestens zwischen Kaufvertragszusendung und notarieller Beurkundung liegen müssen, für eine gründliche Vertragsprüfung – gegebenenfalls auch mit anwaltlicher Hilfe.

Tipp 10: Immobilienübergabe
sorgfältig umsetzen
Zur Übergabe eine Immobilie gehört nicht nur die Aushändigung von Schlüsseln. Eine Einweisung in die Haustechnik ist ebenso notwendig, wie die Übergabe wichtiger Wartungshefte oder Dokumente. Von der Rechnung der letzten Heizungswartung über Schornsteinfegerprotokolle bis hin zum Nachweis einer privaten Abwasserkanalprüfung gibt es viel zu beachten.

Buchtipp: Peter Burk: Kauf eines gebrauchten Hauses, Verbraucherzentrale NRW 2022, 6. Auflage (mit Aktualisierungsservice Stand 8.10.2024) 384 Seiten, 34,90 Euro.

Ressort: APA