BGH: Die Kostenverteilung zwischen Eigentümern darf geändert werden

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf per Beschluss die Verteilung von Kosten auf einzelne Eigentümer auch zu deren Nachteil ändern – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und nicht ohne sachlichen Grund. Dazu machte der Bundesgerichtshof (BGH) nun anhand zweier Fälle präzisere Vorgaben.

Demnach kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die einmal eine Kostentrennung zwischen verschiedenen Gebäudeteilen festgeschrieben hat, diese Kostentrennung in der Regel nicht einfach abändern. Die WEG ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer, die eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in einer bestimmten Immobilie besitzen. In diesem Verbund werden alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten des Gebäudes geregelt. Das Gesetz wurde zuletzt 2020 durch die Große Koalition aus Union und SPD reformiert.

Der BGH gab damit im ersten Fall einer Frau zunächst recht, die sich dagegen gewehrt hatte, per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer plötzlich an den Sanierungskosten für eine Tiefgarage in der Wohnanlage beteiligt zu werden – obwohl sie dort gar keinen Stellplatz hatte. "Wenn wie hier die Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden", sagte die Vorsitzende Richterin. Allerdings wurde der Fall zurück an die Vorinstanz verwiesen.

Vorinstanz muss sachliche Gründe prüfen

Zwar habe die Gesellschaft prinzipiell das Recht gehabt, den angefochtenen Beschluss zu fassen und damit über die sogenannte Beschlusskompetenz verfügt. Die Vorinstanz muss den Fall aber nochmals betrachten und überprüfen, ob es für diesen Beschluss in diesem Einzelfall sachliche Gründe gab. Ein solcher Grund könnte sein, wenn zum Beispiel mit der Sanierung des Garagendaches Schäden beseitigt würden, die vom übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. (V ZR 236/23)

Im zweiten Fall unterlagen die Besitzerinnen von Gewerbeeinheiten. Ihre Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, Kosten, die bislang nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurden, künftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen – wodurch die Klägerinnen erheblich mehr zahlen müssten. Damit änderte sich auch der Schlüssel für die Bildung von Rücklagen.

Das ist zulässig, entschied der BGH. Für die vorherige Privilegierung gebe es keinen sachlichen Grund. Das Urteil der Vorinstanz, vor der die Klägerinnen ebenfalls unterlegen waren, sei ohne Rechtsfehler.