Wie lange dürfen Vermieter Schäden über Kaution abrechnen?

Im Streit um die Abrechnung von Schäden über die Mietkaution hat der Bundesgerichtshof (BGH) Vermietern den Rücken gestärkt. Sie dürften eigentlich verjährte Schadenersatzforderungen auch dann mit der Kaution verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben, entschied der achte Zivilsenat. Die Ersetzungsbefugnis erlaubt es Vermietern, bei Schäden an der Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Reparatur einzufordern.

Im konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter die rund 780 Euro Kaution nach dem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Der Vermieter begründete das damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da die Ansprüche nach Ansicht der Mieterin verjährt waren, klagte sie auf Rückzahlung der Kaution – und bekam in den Vorinstanzen recht.

"Keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter"Lukas Siebenkotten, Mieterbund

Der BGH hob nun jedoch das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth auf, der Fall muss dort neu verhandelt werden. Das Landgericht habe die beiderseitigen Interessen der Parteien bei der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Die Kaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. "Dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können", so der BGH.

Aus Sicht des Deutschen Mieterbunds ist das Urteil "keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter, denn dieses Urteil verkennt ihr Interesse an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben", sagte Präsident Lukas Siebenkotten. Mieter könnten nicht darauf vertrauen, dass sie ihr einstiger Vermieter nicht auch mehr als ein halbes Jahr nach ihrem Auszug mit Schadenersatzforderungen konfrontiert. Ihnen "bleibt nun im Endeffekt nichts anderes übrig, als ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution klageweise durchzusetzen".

Tipp: Bei Wohnungsübergabe alle Schäden dokumentieren

Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen begrüßt die Entscheidung. Der BGH habe gerade privaten Vermietern damit eine praxistaugliche Flexibilität eingeräumt. Der Verband appellierte zugleich an Vermieter, schon bei der Wohnungsübergabe alle sichtbaren Schäden zu dokumentieren und auf dieser Basis zügig über die Kaution abzurechnen.

Grundsätzlich haben Vermieter nach Rückgabe einer Wohnung ein halbes Jahr Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz einzufordern. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. Bedingung dafür ist unter anderem, dass es sich um zwei gleichartige Forderungen handelt – also bei der Barkaution Geld gegen Geld. Die Frage nach der Gleichartigkeit der Forderungen spielte im konkreten Fall deshalb eine zentrale Rolle, weil Vermieter bei Beschädigungen wählen dürfen, ob sie Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.